Situación de los compradores con cantidades anticipadas a cuenta del precio final de compra de una vivienda.

El ejercicio de los derechos es más efectivo cuando se cuenta con la información necesaria para ejercerlos. Pero también es importante estar al tanto de los cambios legislativos para no cometer errores fatales. Esto es lo que pasa en el ámbito de compra de viviendas sobre plano con entrega de cantidades anticipadas.

Estas cuestiones se regulaban en una clara, corta y casi perfecta Ley (ley 57/68 de 27 de Julio), que fue pionera en la protección de los consumidores en España y que ha servido para recuperar las cantidades entregadas por compradores a promotores de viviendas que finalmente no construyeron las viviendas o no cumplieron con los plazos comprometidos.

Esta situación ha cambiado, por lo que hay que tener presente que hoy en día la protección del comprador ha variado. Actualmente se ocupa la Ley de Ordenación de la Edificación de regular las consecuencias de las entregas de dinero en este tipo de compras, donde la primera cuestión a tener presente es que a partir de enero de 2016 el comprador no tendrá asegurada la devolución del dinero entregado por su vivienda si previamente no existe una licencia de edificación. Por lo tanto, nunca entregue dinero si no ha confirmado que el promotor cuenta con la licencia puesto que lo contrario significaría que en caso de no existir una cobertura adicional, perdería cualquier garantía de recuperar su dinero en caso de insolvencia de la vendedora. Esto no era así con la Ley 57/68, por lo que hay que tener presente esta importante variación.

Los plazos para reclamar también son ahora más cortos, teniendo el comprador el plazo de dos años para reclamar la devolución de lo entregado si cuenta con un aval bancario, ya que en caso contrario, esta garantía quedará caducada por el transcurso del plazo tomado desde la fecha de incumplimiento de entrega de la vivienda por parte del comprador.

Aún mayor pérdida de derechos sufre el comprador si tenemos en cuenta que mientras antes se podía acudir a un procedimiento ejecutivo (más ágil) ahora desaparece esta posibilidad, lo que obliga al comprador a someterse a unos plazos judiciales mucho más largos.

Por el contrario, los derechos de las aseguradoras que garantizan estas percepciones de dinero por parte de los vendedores han visto incrementados sus privilegios en la nueva redacción de la Ley, permitiéndoles la posibilidad de impedir las ventas de inmuebles en el supuesto de que habiendo pagado indemnizaciones por el incumplimiento de los plazos de entrega de las viviendas, no hayan sido éstas reintegradas por parte del promotor que contrató el seguro.

Lo que no se altera con la nueva redacción de la Ley de Ordenación de la Edificación es la posibilidad de acudir a otros garantes en caso de que el promotor que vendió las viviendas no hubiera cumplido con la obligación de asegurar o avalar con un banco la entrega de ese dinero. Por lo tanto, el comprador no se ha de dar por vencido en caso de que la vendedora se halle inmersa en un concurso de acreedores y no contara con un seguro o aval bancario que respondiera frente a la reclamación de quien entregó cantidades a cuenta del precio final de venta.

Otras normativas estatales y autonómicas son de aplicación para este tipo de reclamaciones y pueden ser utilizadas para fundamentar la protección que tienen estos compradores, en su condición de consumidores, frente a las reclamaciones ante el vendedor o los garantes legales de su dinero.

Los derechos de los compradores son irrenunciables y por lo tanto es fundamental contar con un estudio de la documentación para no dar por abandonadas las posibilidades de recobrar el dinero entregado, si bien es importante hacer la reclamación cuanto antes debido al acortamiento de los plazos para reclamar.