La subrogación hipotecaria acreedora

La subrogación hipotecaria acreedora consiste en la modificación de la figura de la entidad prestamista, es decir, un cambio de posición en la figura de la entidad financiera, asumiendo esta nueva parte los derechos y obligaciones del anterior acreedor.

Este mecanismo fue creado para proteger y facilitar a los ciudadanos el acceso al beneficio que supone el descenso de los tipos de interés que actúan en el mercado hipotecario, tal y como establece la exposición de motivos de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Además, debe tenerse en cuenta que el deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento, siempre que se hayan cumplido los requisitos del artículo 1211 del CC, esto es, “cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella”.

Como toda modificación, la subrogación hipotecaria acreedora tiene ventajas e inconvenientes.

En cuanto a las ventajas, lo habitual es que el deudor obtenga una mejora en las condiciones de su préstamo, aprovechándose así de los productos que le pueden ofrecer otras entidades, sin necesidad de cancelar aquél o formalizar uno nuevo. Así, se podrá beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en un nuevo pago de impuestos.

Sin embargo, la operación, esto es, la subrogación hipotecaria acreedora, llevará implícitos unos gastos, notariales, registrales e incluso una comisión de subrogación.

Sentado lo anterior, y en cuanto al procedimiento a seguir para llevar a cabo una subrogación hipotecaria acreedora, una vez recibida y aceptada por parte del prestatario la oferta vinculante (FEIN) del nuevo acreedor, donde constan las nuevas condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario, la nueva acreedora podrá solicitar a la anterior en un plazo máximo de 7 días naturales, la certificación del importe del saldo pendiente del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.

Ejecutada tal entrega y durante los próximos 15 días naturales a tal fecha, la entidad acreedora originaria podrá ofrecer al deudor una modificación in extremis de las condiciones de su préstamo. Si aquella iguala o mejora la oferta, la subrogación se paraliza. En este aspecto el procedimiento es parecido al de una portabilidad en las compañías de telefonía e internet.

Si durante dicho plazo el deudor no ha formalizado con la acreedora originaria una posible novación del préstamo hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación, asumiendo la nueva acreedora la titularidad de la hipoteca, transfiriendo a la antigua el importe correspondiente al capital pendiente, así como los intereses y comisiones devengados y no satisfechos.

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