Modificaciones en las Garantías para los Compradores de Viviendas en 2016

Ya fue objeto de análisis en otro artículo las garantías que tenían en nuestro país los compradores de viviendas sobre plano a través del contenido de la Ley 57/68 de 27 de Julio sobre percepción de cantidades a cuenta en la compra de viviendas.

A pesar de la antigüedad de la norma, la citada Ley fue un ejemplo en cuanto a la forma de legislar, debido a la claridad de los artículos contenidos y al poco número de ellos que hacían que esta Ley fuera de las más alabadas de nuestro espectro normativo. Además, la Ley 57/68 fue pionera en muchos sentidos en cuanto a la protección otorgada a los compradores, y fue referente indudable para leyes posteriores de protección de consumidores y usuarios. Sin embargo, todo esto, no ha evitado que la citada Ley haya sido derogada y sustituida por la actual Disposición Transitoria Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, donde se contiene una nueva redacción de las normas aplicables a las cantidades entregadas a cuenta en la compra de viviendas en construcción, que desde mi punto de vista ha supuesto un retroceso en los derechos adquiridos por los compradores desde el año 1957.

Con la actual normativa los compradores de viviendas únicamente ven garantizados por Ley sus anticipos a cuenta del precio final de la venta desde el momento en que el promotor de las mismas haya obtenido la licencia de edificación. Lo que no se sucedía con el régimen anterior. La conclusión es clara, nunca jamás entregue dinero a cuenta del precio final de venta mientras no se haya asegurado de que el promotor cuenta con la concesión de la licencia de edificación.

De otro lado, en caso de que la construcción de la vivienda no se inicie o concluya en plazo o no llegue a buen fin (en caso de ser construida pero sin la obtención de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad), el comprador se habrá de esperar 30 días desde que reclame la resolución del contrato y devolución del dinero al promotor para poder reclamar al seguro o avalista. Con una cuestión a tener en cuenta, si las cantidades entregadas fueron garantizadas con un aval bancario, debemos reclamar la restitución de las cantidades al avalista antes de que transcurran dos años desde que tuvo lugar el incumplimiento de construcción o entrega de la vivienda en las debidas condiciones por parte del promotor. Con posterioridad se producirá la caducidad del aval.

Dicho lo anterior, la mayor rebaja de derechos por parte de los compradores se produce en la pérdida del carácter ejecutivo de las garantías prestadas. Mientras que la Ley 57/68 otorgaba la posibilidad de acudir al procedimiento más ágil y dinámico para la recuperación de las cantidades entregadas más los intereses legales (procedimiento de ejecución), actualmente la Disposición Adicional Primera de la L.O.E. no atribuye ese carácter ejecutivo, por lo que se inhabilita a los compradores para acudir a la vía ejecutiva y les lleva a reclamar por el trámite más largo y costoso, el del procedimiento declarativo.

Al tiempo que el comprador ve reducidas sus privilegios, aumentan los de las aseguradoras, otorgándole el nuevo texto la posibilidad de paralizar la libre disposición de las viviendas a las promotoras que habiendo incumplido sus obligaciones hayan generado una indemnización a los compradores por parte de su aseguradora, de tal forma, que la Compañía de Seguros podrá impedir la venta de los inmuebles si es que antes no se le han devuelto las cantidades pagadas. Se otorga pues una garantía a la acción de reembolso del artículo 68 L.C.S. que antes no existía.

A lo anterior, debemos añadir que con la modificación del plazo de ejercicio de la acción contractual sin plazo específico, se habrá de ejercitar la acción de indemnización dentro de los 5 años que fija el Código Civil, pero siempre teniendo en cuenta que en el caso de los avales, la Ley especial (Disposición Adicional Primera L.O.E.) establece el plazo de dos años  para reclamar bajo pena de caducidad de la garantía prestada.

Ahora habrá que estar pendiente del desarrollo reglamentario de la Disposición Adicional Primera de la L.O.E., de los nuevos condicionados de las pólizas de seguro (tienen 6 meses para redactarlos desde enero de 2016) y de las interpretaciones que de la nueva norma realice la Jurisprudencia para conocer hasta qué punto ha quedado modificado el régimen de garantías a favor de los compradores en la compra de viviendas en construcción. Una pena.