¿Debo demandar al arrendador o al inquilino en caso de actividades molestas en la vivienda alquilada?

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario entre propietario e inquilino, es decir, se ha de demandar a ambos de forma conjunta. Y ello porque el propietario, a pesar de haber alquilado la casa, sufre indirectamente los efectos de la demanda de petición de cesación de las actividades molestas, ya que uno de los posibles pronunciamientos de la futura sentencia podría ser el de privación o extinción del derecho de uso por parte del inquilino sobre la vivienda, lo que afecta al cobro de la renta por parte del arrendador.

La responsabilidad del propietario, obviamente,  no es la misma cuando es el causante directo de la actividad molesta para con el resto de propietarios que cuando únicamente ostenta la cualidad de titular de la vivienda y arrendador de la misma, ya que el causante directo de las actividades molestas es el arrendatario. No hay por qué condenar al propietario a cesar en ninguna actividad molesta.

Sin embargo, el propietario puede llegar a ser responsable conjunto si se prueba que no atendió con la diligencia debida en el uso del inmueble y en su relación con el resto de titulares, puesto que a pesar de tener la vivienda arrendada, la actuación del propietario ha de ir presidida por el  principio de evitación de daños, desperfectos y perjuicios para el resto de titulares, por lo que debe acometer cuantas actuaciones estén en su mano para evitar los mismos, incluyendo la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento, como así lo permite el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El arrendador sería responsable por la infracción de esas obligaciones, incurriendo también en una responsabilidad por culpa in eligendo o in vigilando. (SAP Barcelona Secc. 1ª, 183/2007).

La constitución de ese Litis Consorcio Pasivo Necesario hace surgir cuestiones tales  como si la condena al pago de  las costas procesales ha de ser solidaria o mancomunada. A este respecto la SAP Madrid Secc. 14ª 206/2008 de 17 de abril se pronunció afirmando que la condena al pago de las costas era con carácter mancomunado ya que acoge el criterio de que no puede presumirse la  solidaridad en las obligaciones plurisubjetivas pues la regla general es la de la mancomunidad (STS 16 octubre de 2007).

Esta responsabilidad conjunta del propietario se ve agravada aún más en el supuesto de que el ocupante de la vivienda sea una persona dependiente del mismo (responsabilidad in eligendo o in vigilando) y se ve disminuida cuando ese ocupante no mantiene con el propietario esa relación de dependencia sino que ocupa la vivienda en virtud de un derecho real o personal (o bien por la mera tolerancia de su titular). En el  primer supuesto podría demandarse únicamente al propietario en virtud de esa responsabilidad (art. 1903 CC) y en el segundo  supuesto podría demandarse únicamente al ocupante por no existir esa dependencia jerárquica.

Los posibles pronunciamientos en sentencia pasarían por la determinación de la cesación de la actividad prohibida o molesta bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia a la autoridad judicial para el supuesto de que se mantuvieran las conductas molestas o prohibidas, la indemnización de los daños y perjuicios habidos, la posible privación del derecho de uso de la vivienda durante un tiempo no superior a los tres años o, incluso, la extinción definitiva de todos los derechos relativos a la vivienda o local e inmediato lanzamiento del ocupante no propietario.

A pesar de lo anterior, dudo de la ejecutabilidad inmediata de la orden de desahucio cuando por los demandados se recurra la sentencia, del mismo modo que dudo de la eficacia de estas demandas para supuestos de arrendamiento de temporada, cuando la ocupación de las viviendas (normalmente por extranjeros) es más corta en el tiempo que la duración previsible del pleito y firmeza de la sentencia.